LEED
La certificación que su arrendatario ya puso en el contrato.
LEED dejó de ser opcional cuando las multinacionales lo convirtieron en requisito de arrendamiento y los fondos en condición de inversión. Nuestro trabajo es que el nivel comprometido, sea Silver, Gold o Platinum, se alcance a tiempo, sin cambios tardíos de diseño y sin sorpresas de CAPEX.
En términos de negocio
Cuando LEED entra al contrato, al financiamiento y al due diligence, deja de ser solo una certificación.
El contrato de arrendamiento. En proyectos build-to-suit y prearrendados, el nivel de certificación puede formar parte de los compromisos de entrega del activo. La estrategia debe definirse antes de que esos compromisos lleguen a construcción.
El instrumento financiero. Green loans, bonos vinculados a sostenibilidad y marcos ESG pueden incorporar certificaciones de terceros como evidencia del desempeño ambiental del activo.
El due diligence. Una certificación verificada por un tercero aporta trazabilidad sobre criterios que, sin ella, deben demostrarse individualmente: energía, agua, materiales, calidad ambiental interior y proceso de obra.
Estrategia de puntos con margen de seguridad.
Un proyecto que necesita 60 puntos y planea exactamente 60 queda expuesto a caer un nivel ante cualquier crédito no aprobado. Por eso diseñamos con margen. Cada estrategia TAAGBUILD incluye créditos de respaldo identificados desde el diagnóstico. Cada uno tiene costo y responsable asignados.
Diagnóstico y estrategia
Matriz de créditos en tres escenarios con CAPEX incremental por crédito, antes de comprometer un nivel con el arrendatario o el banco.
Diseño
Cada decisión validada contra la matriz: la envolvente frente al modelo energético, la plomería frente a la línea base. Los prerrequisitos se aseguran primero.
Obra
Matriz de responsabilidades por subcontratista, plantillas de submittal y auditoría documental mensual. Su equipo no llena formatos.
Revisión GBCI y cierre
Carga en LEED Online, respuesta técnica a cada comentario del revisor, y la carpeta de evidencia lista para el siguiente due diligence.
Nearshoring
Naves industriales de México
Del norte y noroeste al Bajío y occidente, clima, agua, energía e infraestructura cambian la estrategia de cada activo.
Nuestra experiencia en los principales corredores industriales de México incorpora condiciones que cambian sustancialmente de una región a otra: climas extremos en el norte y noroeste, altas cargas de enfriamiento y humedad en otras zonas, estrés hídrico, disponibilidad de infraestructura y perfiles tarifarios que afectan directamente el desempeño del edificio.
Ese contexto entra al modelo desde el inicio. Energía, agua, envolvente y sitio se evalúan con las condiciones reales del activo, no con supuestos genéricos. Trabajamos en ambos idiomas con propietarios, equipos de diseño internacionales y contratistas mexicanos, manteniendo la documentación al estándar que requieren certificaciones y capital institucional.
En naves industriales, las oportunidades de mayor impacto suelen concentrarse en energía, agua y sitio; los riesgos de perder puntos aparecen con frecuencia en materiales, calidad del ambiente interior y documentación de obra. Nuestro proceso se enfoca en mantener esos requisitos bajo control desde diseño hasta cierre.
Caso de éxito.
Sohnen SDM-2
Primer proyecto LEED nivel Platino industrial en el noroeste de México
Nota técnica
La ventilación se decide antes de dimensionar el sistema HVAC.
En LEED, la calidad del aire interior empieza antes de seleccionar el equipo. Calidad del aire exterior, ubicación de tomas, caudal de ventilación, filtración, distribución y controles forman una misma cadena de cumplimiento que termina en la verificación del sistema construido.
En esta nota técnica analizamos cómo ASHRAE 62.1, LEED y el commissioning conectan esas decisiones desde el sitio hasta la operación.
Preguntas frecuentes
Silver, Gold o Platinum
El nivel lo define su contrato, su banco o su comité, y nosotros lo diseñamos con margen. Un proyecto que necesita 60 puntos y planea exactamente 60 queda expuesto a bajar de nivel con un solo crédito negado, así que la estrategia incluye créditos de respaldo. El diagnóstico le dice qué alcanza su diseño actual y qué cuesta subir un nivel. Si su diseño alcanza Silver, la recomendación es Silver.
Qué es la precertificación y para qué sirve
Es un reconocimiento formal de GBCI, disponible para proyectos Core and Shell, que confirma en etapa de diseño el nivel al que el proyecto apunta. Sirve para comercializar un edificio especulativo o prearrendado antes de construirlo, con un documento oficial que el arrendatario y el banco reconocen. No sustituye la certificación final, que se otorga con el edificio terminado.
Mi nave industrial es especulativa, sin inquilino definido
Se certifica con LEED Core and Shell, que cubre la estructura, la envolvente y los sistemas base del edificio sin depender del acondicionamiento del inquilino. La precertificación permite comercializar el nivel antes de terminar la obra. En naves de México las oportunidades de mayor impacto suelen estar en energía, agua y sitio, y los riesgos en materiales y documentación de obra.
Mi proyecto ya está en obra
Con frecuencia todavía se puede certificar, con límites. Lo evaluamos antes de cotizar: qué créditos siguen disponibles con la documentación que la obra permite reunir y qué nivel sostiene esa evidencia. No proponemos en etapa tardía un nivel que el expediente no va a demostrar.
Mi edificio ya está construido y en operación
La ruta habitual es LEED para Operación y Mantenimiento, que certifica el desempeño medido (energía, agua, residuos, transporte, calidad del aire) y no el diseño original. Cuando hay sobreconsumo o quejas de confort, el retro-commissioning suele ser el primer paso.
Soy arrendatario y quiero certificar solo mis interiores
LEED para Interiores (ID+C) certifica el acondicionamiento de un espacio arrendado con independencia del edificio base. Si el edificio ya tiene LEED Core and Shell, parte de la evidencia se hereda y el proceso se acorta.
Qué cambia con LEED v5
LEED v5 ya está disponible para registro y pone más peso en descarbonización, carbono embebido y resiliencia. Los proyectos comerciales todavía pueden registrarse en v4 y v4.1 hasta el 30 de junio de 2027 y certificarse hasta el 30 de junio de 2033, según las fechas publicadas por USGBC. La elección de versión depende del calendario del proyecto y del nivel comprometido, y la revisamos en el diagnóstico.
Su contrato ya tiene fecha.
Díganos el nivel comprometido y la fecha de entrega: recibe la ruta de puntos, el CAPEX incremental estimado y el calendario documental, revisados por el socio director.